Dass das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter nicht immer ganz einfach ist, weiss jeder, der schon einmal in einer WG gelebt hat. Doch wie kann man sich rechtlich zur Wehr setzen, wenn der Vermieter wort- und tatkräftig gegen das Mietverhältnis protestiert?
Der Vermieter war offensichtlich nicht begeistert davon, drei Studenten in seinem Mehrfamilienhaus wohnen zu lassen. Er protestiert seit deren Einzug auf passiv-aggressive Weise gegen die Anwesenheit der drei HSGler, welche übrigens schon vor einigen Jahren den Komfort des Hotels Mama zugunsten von WGs aufgegeben hatten.
Nach der Übergabe der Wohnung, welche nur unter dem Beisein der Eltern des Hauptmieters stattfinden konnte, stellte der Vermieter erst mal Regeln auf. Grillen auf dem Balkon? Natürlich nicht, es könnten ja Fettflecken auf dem Boden entstehen. Abends Frauenbesuch? Wenn’s sein muss; aber dann sollen die Damen bitte ihre Schuhe draussen vor dem Hauseingang ausziehen, weil Absätze offenbar von der akustischen Belastung her mit einem Presslufthammer gleichzusetzen sind. Am stärksten reglementiert ist der Gebrauch der Waschküche: Auch eine 30-minütige Einführung zum Putzplan (Eintragung Wochen im Voraus obligatorisch), Waschzeiten (bis allerspätestens 10 Uhr morgens muss damit begonnen sein) und Putzaufgaben (Reinigung der Tumblerinnenseite mit einem Flusenpinsel) war dem Vermieter offenbar nicht genug. Ein mit Post-its behafteter Besen informiert die WG gehässig über ihr angebliches Putzversagen. Post-its wurden nach einer Weile zur allgegenwärtigen Erinnerung daran, dass die Studenten-WG nicht willkommen ist. So wurden die Drei eines Tages nach dem Wochenende bei ihrer Rückkehr in die Wohnung von den kleinen, gelben Klebzettelchen darüber aufgeklärt, dass der Vermieter bei ihnen in der Wohnung war, ergänzt mit fadenscheinigen Begründungen.
Mittlerweile wurde der WG vom Vermieter ein Auszug «nahegelegt». Da die drei HSGler aber vollauf mit ihrer Bachelorarbeit beschäftigt sind und erst in einem halben Jahr ausziehen wollen, fragen sie sich, ob eine allfällige sofortige Kündigung seitens des Vermieters überhaupt rechtens wäre und ob sie sich dagegen wehren könnten.
Von der defekten Heizung bis zur Schlichtungsstelle
Kleinere Missverständnisse mit dem Vermieter sind nichts Aussergewöhnliches. Was für einen Assessmentstudierende in einer anderen WG mit genau solchen seinen Anfang nahm, endete aber mit einem dramatischen angehauchten Auszug nach nur einem Semester.
Das erste grössere Problem, aufgrund dessen die Dreier-WG und deren Vermieter aneinandergerieten, war ein Ausfall der Heizung. Übereinandergezogene Pullover im Michelin-Männchen- Stil und elektrische Heizdecken mussten im kalten St. Galler November Abhilfe schaffen. Zwar unternahm der Vermieter zurückhaltende Versuche, die Eiszeit zu beseitigen, doch diese fruchteten erst nach drei Wochen. Kaum hatte sich der wieder aufgetaute Assessi erholt, gerieten seine beiden Mitbewohner aneinander. Weil die Eine das Gefühl hatte, der Andere verfolge und beobachte sie, wollte diese sofort ausziehen, was sie dann auch tat. Der Vermieter war damit zuerst einverstanden, änderte dann aber seine Meinung. Schlussendlich bestand die WG nur noch aus dem Assessi und dem beschuldigten Stalker.
Dem Vermieter passte dies aber nicht – und er machte klar, dass er die beiden aus der Wohnung haben wollte. Dies drückte er darin aus, dass er oft ohne Bescheid zu sagen die Wohnung der beiden betrat, um mit Handwerkern die Renovierung, die er für nach dem Auszug der WG vorhatte, zu planen. Dabei wollte eigentlich keiner der beiden Mieter ausziehen. Doch die Situation wurde für alle Beteiligten so unerträglich, dass sie sich trotzdem zu einem Auszug entschlossen. Dabei entdeckten sie, dass der Vermieter die Mietkautionen nicht auf einem Sparkonto, sondern auf seinem privaten Girokonto hinterlegt hatte. Bei Nachfrage des Mieterverbands fanden sie heraus, dass diese somit als Mietzahlungen gelten und sie deswegen bis zur Kündigung keine mehr entrichten mussten. Der Vermieter war aber anderer Meinung. Den von beiden Mietern genau gleich unterschriebenen Mietvertrag nahm er zwar entgegen, doch am Tag der Wohnungsübergabe liess er die Kündigung nur für einen der beiden gelten; den Assessi wies er darauf hin, dass er dessen Kündigung als ungültig ansehe und dieser ihm drei Monatsmieten schulde. Der Konflikt mit dem Vermieter wurde erst nach gut einem halben Jahr mit einer Verhandlung bei der Schlichtungsstelle gelöst. Diese gab dem geplagten Studenten Recht.
Der Experte meint:
Prof. Dr. Koller, was meinen Sie zu …. … Vermietern in der Wohnung?Der Vermieter darf die vermietete Wohnung – von Notfällen abgesehen – nicht ohne Zustimmung des Mieters betreten. Wo ein Betretungsrecht besteht, muss die Betretung vorher angezeigt werden. Zu Ungunsten des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unzulässig. Lediglich die Modalitäten des Betretungsrechts können vertraglich festgelegt werden.
… wie sieht’s aus mit Kündigungen?An sich kann der Vermieter aus beliebigen Gründen kündigen, die Kündigung darf jedoch nicht treuwidrig erfolgen. Diese Bedingung ist allerdings nach Bundesgerichtsauffassung sehr schnell erfüllt. Der Vermieter darf also nicht «einfach so» kündigen; vielmehr bedarf es eines objektiven Grundes. Ist eine Kündigung treuwidrig, kann sie vom Mieter angefochten werden.
… schikanösen Regeln?Der Mieter hat die Mietsache sorgfältig zu gebrauchen und muss auf Mitmieter und Nachbarn Rücksicht nehmen. Das Schikaneverbot besagt, dass sinnlose Regeln nicht durchgesetzt werden dürfen. Ferner darf er nicht einseitig beliebige Regeln einführen.
… arktischen Verhältnissen in der Wohnung?Wenn die Heizung über längere Zeit nicht funktioniert, kann der Mieter zweifellos eine Mietzinsherabsetzung verlangen. In einem neueren Entscheid hat das Bundesgericht für eine defekte Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage in einem Nachtclub 12,5 Prozent Mietzinsreduktion gewährt.
… Mietkaution?Eine vom Mieter geleistete Sicherheit muss der Vermieter bei einer Bank auf einem Sparkonto auf den Namen des Mieters hinterlegen. Wird eine Kaution nicht rechtmässig hinterlegt, so kann der Mieter die hinterlegte Summe zwecks Zahlung seiner Mietzinsschuld einsetzen.